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看房買房那些事

2021-04-21
05:13
大連日報
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    / 大連新聞傳媒集團記者石朕 /

    在剛剛結束的2021大連春季房交會(第六十五屆大連房屋交易大會暨配套產品展覽會)期間,購房者提出了諸多法律問題。

    就涉及房地產買賣的熱點法律問題,本報特邀遼寧誠事律師事務所主任任厚誠以案説法,為市民答疑解惑。

    房屋交付與約定不符

    【多寶集運】2019年年初,張先生和某房地產開發公司簽訂了商品房買賣《認購書》,認購了該房地產公司正在開發的一個樓盤中的房屋。2020年,張先生收到了該房地產公司的交付通知,於是來到該樓盤辦理接受房屋的手續。在驗收的過程中,張先生髮現該樓盤存在多處與合同約定不符合的品質縮水問題,比如:電梯品牌與樓盤宣傳冊中的品牌不符;預售方案中的鋁合金門窗材料,到合同中被改為塑鋼;綠化率也嚴重縮水等。張先生與開發公司交涉,得到的答覆是,雙方簽訂的合同中已經明確約定:所有廣告宣傳、樣板房以及售樓處公示都不作為交付標準。

    説法:開發商交付房屋要取得建築工程規劃驗收合格書以及房屋竣工驗收備案登記表,如果達不到這個標準,業主可以拒絕收房。本案例中出現的房屋交付與約定不符的情況,業主維權就要以合同約定為基礎。從法律上講,合同必須協商一致,開發商並不能強加一些條款給購房者。根據法律相關規定:經營者不得以格式條款、通知、聲明、店堂告示等方式,作出排除或者限制消費者權益、減輕或者免除經營者責任、加重消費者責任等對消費者不公平、不合理的規定。因此提示廣大購房者,對於商品房買賣合同中的一些空白地方,要麼當場協商好寫進去,要麼就將其劃掉,雖然購房合同是開發商提供,業主仍然有權就一些條款提出協商,維護自身權益。

    精裝修質量問題

    【多寶集運】2019年年末,於先生購買了一套價格昂貴的商品房,該商品房價格昂貴的一個主要因素是精裝修。據開發商宣稱,該商品房的裝修標準是一平方米6000元,於先生對此十分期待。但是今年交付房屋時,於先生髮現該房屋存在牆體開裂、空鼓,房屋漏水等問題,如果完全重新施工,就會破壞原來的裝修。無奈,於先生只得向開發商提出要求每平方米1000元的補償。

    説法:成品房維權,對於業主來説,遇到的難題主要是信息不對稱、不透明,不專業,即使發現問題也很難舉證。因為裝修材料在技術上不太容易辨別,規格又是五花八門,業主對此也不在行,只能在維權中處處妥協。根據法律相關規定:自消費者接受商品或者服務之日起六個月內出現瑕疵,發生糾紛的,由經營者承擔相關舉證責任。因此,該案例中,如果開發商拿不出證據證明自己的精裝修沒有問題的話,就要承擔相應的責任。為了避免事後維權,購房者也應更審慎仔細地把好合同關,建議業主對於精裝修房屋的材料品牌、材料質量、環保、保修等問題,都儘量以約定條款形式寫進合同。

    學區房户口遷入問題

    【多寶集運】2020年年末,王先生打算為即將入讀小學的兒子購買一套學區房。經多方奔走,王先生和房主錢女士簽訂了《商品房買賣合同》,王先生一次性支付房主全部購房款,房主也將房屋交付給了王先生。但是,當王先生準備將自己和兒子的户口遷入該學區房時發現,房主的户口仍未遷出,經多次斡旋,房主仍然以種種理由拒絕將户口遷出,導致王先生無法為兒子辦理入學報名。

    説法:因出賣人未及時遷出户口而導致學區房買受人的子女無法辦理入學報名的,出賣人應當承擔違約責任。本案中,王先生以子女入學為目的與出賣人錢女士訂立商品房買賣合同,但是因錢女士未及時遷出户口而導致王先生子女無法入學,該房屋買賣合同的目的無法實現,錢女士的行為構成違約,應承擔相應的違約責任。本案例提醒廣大購房者,購買二手房時,應關注前任房主的户口是否已經按約定遷出,雙方在買賣合同中應對户口遷出問題做明確約定,否則,一旦涉及户口滯留問題導致購房者買房目的無法實現時會很被動。